Foi publicada a Lei n.º 43/2017, de 14 de junho, a qual vem alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro) assim como o Regime Jurídico de Obras em prédios arrendados (Decreto-lei n.º 157/2006, de 8 de agosto), alterandose igualmente o Código Civil Português.
O desiderato do Legislador passa por salvaguardar o direito à habitação, proteger as atividades económicas e, em simultâneo, promover a reabilitação urbana e a dinamização das vilas e cidades, sem prejuízo de ser difícil atingir tais fins sem que existam expetativas frustradas de alguns agentes económicos.
Num primeiro olhar pelas alterações legislativas, destacamos as que se seguem.
No que diz respeito à atualização das rendas e ao procedimento previsto na Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto para o efeito, destaca-se o alargamento do período de transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (e consequente congelamento de rendas), de cinco para oito anos, para todos os inquilinos (independentemente da idade) com rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco vezes
as retribuições mínimas garantidas anuais (38.990,00 €).
Por outro lado, no que respeita às pessoas com mais de 65 anos e às pessoas com grau de incapacidade superior a 60%, a renda apurada inicialmente ao abrigo do regime de atualização de rendas vigora por um período de 10 (dez) anos ao invés dos 5 (cinco) anos inicialmente previstos no NRAU.
Findos os períodos de transição para o NRAU, no silêncio e na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato de arrendamento, considera-se que o contrato é celebrado com prazo certo, pelo período de 5 (cinco) anos.
Adicionalmente e ainda no que respeita à duração dos contratos de arrendamento celebrados futuramente, a Lei vem alterar o Código Civil ao impor como duração supletiva dos novos contratos de arrendamento o prazo de 5 (cinco) anos ao invés de 2 (dois) anos anteriormente fixados.
Em sede do Regime Jurídico de Obras em prédios Arrendados, veio-se clarificar o que se entende por obras de remodelação ou restauro profundos, considerando-se como tal:
- as obras de reconstrução como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE); e
- as obras de alteração ou ampliação (tal como definidas no RJUE) das quais resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com o definido na Portaria n.º 1192 -B/2006, de 3 de novembro e nas quais o custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.
Destacamos ainda que nos casos de denúncia de contrato de arrendamento de duração indeterminada para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, o Senhorio está obrigado ao pagamento de
uma indemnização correspondente a dois anos da renda (o dobro do valor anteriormente estipulado, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado e a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior
a três anos.
É importante notar que metade da indemnização deve ser paga após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia.
Finalmente, conforme esperado, foi dada proteção às lojas históricas, pela definição de um regime de classificação e 0proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural, atribuindo-se à Câmara Municipal a competência para determinar quais as entidades que se incluem nessa classificação.
Assim, em caso de remodelação ou restauro profundos de imóvel em que esteja situado estabelecimento ou entidade reconhecidos como de interesse histórico e cultural ou social local, cabe aos municípios salvaguardar a manutenção da atividade e património material existentes no locado, impondo para o efeito as condicionantes necessárias, no âmbito da respetiva competência de controlo prévio urbanístico e demais competências em matéria urbanística.
Caberá agora aos agentes económicos e legislador a monitorização do impacto destas alterações e a colaboração para que o arrendamento urbano possa evoluir e progredir numa trajetória sustentável em termos económicos e sociais, sem onerar em demasia nenhuma categoria de intervenientes.